Ustawa deweloperska do zmiany. Wpłaty nabywców będą lepiej chronione?

Aktualnie sprawy związane ze sprzedażą mieszkań przez deweloperów na rynku pierwotnym (sprzedaż nowych mieszkań) reguluje ustawa z 16 września  2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377). Jak stwierdzono w przygotowanych przez UOKiK założeniach do projektu nowelizacji, duża część przepisów wymaga zmiany.

Zgodnie z propozycjami przedstawionymi na początku 2016 r., nowelizacji ulec mają m.in. regulacje dotyczące ochrony nabywców. Projektodawcy deklarują, że nowe przepisy zwiększą skuteczność ochrony, co ma mieć znaczenie nie tylko dla samych nabywców, ale również dla pewności obrotu prawnego.
Jedną z najważniejszych zmian zaproponowanych w założeniach jest likwidacja mieszkaniowego rachunku powierniczego (MRP) oferowanego bez dodatkowych zabezpieczeń (np. w formie gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej). Autorzy projektu przekonują, że taka zmiana umożliwi likwidację ryzyka utraty przez nabywcę środków w przypadku ewentualnej upadłości dewelopera.

Jak wyjaśnia Rafał Kufieta, prawnik z Kancelarii Prawnej Rafał Kufieta, aktualnie gwarancje bezpieczeństwa daje zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – w takiej formule deweloper, chcąc dokonać wypłaty zebranych na rachunku środków, musi najpierw przenieść na nabywcę prawa własności do danego lokalu czy też mieszkania. Prawnik przewiduje, że odpowiednio przygotowana nowelizacja może pozytywnie wpłynąć na poziom przejrzystości relacji na linii deweloper-nabywca.
„W praktyce deweloperzy stosują najczęściej rachunki otwarte. Podobnie jak w przypadku rachunku zamkniętego, rachunek ten należy do dewelopera i są na nim gromadzone środki wpłacane przez nabywcę. Różnica sprowadza się do tego, że wypłata pieniędzy następuje etapami, zgodnie z przyjętym w umowie deweloperskiej harmonogramem. Wprowadzenie zatem dodatkowego zabezpieczenia dla rachunków otwartych powinno być rozwiązaniem korzystnym dla nabywców” – mówi Rafał Kufieta.

Dodatkowe zabezpieczenia
Wzmocnić pozycję konsumentów ma także m.in. doprecyzowanie katalogu informacji, jakich mogą oni zażądać od banku prowadzącego dany rachunek. W ustawie deweloperskiej ma zostać wyraźnie wskazane, że takie dane obejmują informację o ogólnym saldzie, ale też szczegółowe informacje nt. wpłat i wypłat.

„Duże znaczenie może mieć wprowadzenie zmian odnoszących się do wypłaty środków z rachunków. W przypadku rachunków zamkniętych ma to być po prostu doprecyzowanie i dostosowanie pojęć do Prawa o notariacie. Większe modyfikacje planowane są względem wypłaty środków z rachunku otwartego. To szczególnie istotne ze względu na to, że obecnie ustawa deweloperska nie określa zasad dokonywania wypłaty” – tłumaczy Rafał Kufieta.

W założeniach UOKiK zaproponował rozwiązanie, zgodnie z którym bank będzie mógł wypłacić deweloperowi z rachunku – po wcześniejszym stwierdzeniu zakończenia danego etapu inwestycji – maksymalnie sumę, która jest iloczynem określonego w harmonogramie procentu kosztów danego etapu w całości kosztów przedsięwzięcia oraz ceny lokalu/domu.
„Jeśli takie rozwiązanie zostanie finalnie wprowadzone, to efektem będzie przenoszenie procentów kosztów z harmonogramu do warunków wypłat określonych w danej umowie. Z jednej strony takie uregulowanie zasad wypłaty środków dodatkowo zabezpieczy nabywcę, a deweloperowi niejako zagwarantuje wypłatę na poziomie co najmniej poniesionych kosztów związanych z wykonaniem danej części prac. Ostatnia transza ma być natomiast wypłacana po przeniesieniu na nabywcę prawa własności, co oznacza dla deweloperów dodatkową presję, by dane przedsięwzięcie zostało ukończone w terminie” – komentuje Rafał Kufieta.
Jak wskazuje prawnik, pozytywnie na relacje między deweloperami i konsumentami wpłynąć może ponadto m.in. jednoznaczne przesądzenie, że koszty związane z prowadzeniem mieszkaniowego rachunku powierniczego nie mogą być pokrywane ze środków nabywców.