Przewodnik mieszkaniowy w pigułce. Własne mieszkanie krok po kroku

  
Kto najczęściej decyduje się na własne lokum? Przede wszystkim osoby młode, które zakładają rodzinę (między 30 a 39 rokiem życia). Jak wynika z badania dotyczącego preferencji i satysfakcji z zakupu mieszkania z 2015 roku przeprowadzonego przez TNS – aż 84 proc. respondentów zakupiło mieszkanie w budynku wielorodzinnym, a tylko 16 proc. ankiet dotyczyło budownictwa jednorodzinnego. Najlepiej sprzedają się mieszkania dwu i trzypokojowe, o powierzchni 50 – 80 m2. Na co zwrócić uwagę kupując własne wymarzone M2, M3, M4?  

1. Historia kredytowa
Przeciętny Polak zarabia średnio około 4 tys. złotych brutto miesięcznie – tak wynika z danych GUS. To właśnie dlatego większość z nas, jeśli decyduje się na zakup mieszkania, zazwyczaj wybiera kredyt. Każdy może się o niego starać, ale nie każdy go dostanie. Największe znaczenie (w ocenie zdolności kredytowej) ma nasza historia kredytowa, czyli obsługa spłat posiadanych do tej pory zobowiązań kredytowych. Jeżeli zdarzało się że nie spłacaliśmy ich w odpowiednim terminie to warto przed podpisaniem umowy przedwstępnej na zakup nieruchomości zweryfikować swoją historię kredytową. Istnieje także możliwość sprawdzenia naszej zdolności kredytowej „z domu”, czyli jeszcze przed pójściem do banku – na przykład za pomocą jednego z internetowych kalkulatorów (chociażby na portalu Totalmoney.pl lub na stronach banków np. ING). W kalkulatorze wpisujemy najczęściej: nasz miesięczny dochód brutto, opłaty za mieszkanie, koszty utrzymania, raty innych kredytów oraz inne stałe zobowiązania.  

2. Dokumenty potrzebne do kredytu
Jeśli chcemy ubiegać się o kredyt, należy pamiętać o przygotowaniu odpowiedniego dokumentu – obecnie banki wymagają dowodu osobistego lub paszportu.  Po złożeniu stosownych dokumentów oraz wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego pozostaje oczekiwanie na odpowiedz banku. Po wstępnej weryfikacji wniosku o kredyt, bank – na koszt kredytobiorcy dokonuje operatu szacunkowego. W udzielonej decyzji kredytowej będą się znajdować dokładne parametry kredytu: kwota kredytu, oprocentowanie, prowizja i warunki uruchomienia kredytu.

3.  Opłaty, które czekają kredytobiorcę
Decydując się na kredyt hipoteczny trzeba pamiętać, że jest to zobowiązanie na kilkanaście, a zwykle kilkadziesiąt lat. Jednym z najważniejszych kryteriów wyboru kredytu jest jego cena. Na oprocentowanie składa się stawka referencyjna i marża banku. Dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu stawką referencyjną są rynkowe stopy procentowe (np. WIBOR, LIBOR, EURIBOR) które zależą m.in. od decyzji  banków centralnych. Z kolei wielkość marży jest uzależniona od kwoty kredytu i wysokości wkładu własnego. Im wyższa kwota kredytu i wkład własny, tym niższa marża.  Zgodnie w wytycznymi rekomendacji S wprowadzonej przez KNF banki od stycznia 2016 powinny wymagać od klientów 15 proc. wkładu własnego a od stycznia 2017 – 20 proc. Jednak większość banków (tylko 4 banki działają zgodnie z rekomendacją) zarówno w 2016 jak i w bieżącym roku nadal dopuszcza finansowanie zakupu w 90 proc. wartości nieruchomości, a więc z 10 proc. wkładem własnym. Przy czym tzw. brakujący wkład własny (do 20 proc.) klient zobowiązany jest ubezpieczyć. Jakie jeszcze opłaty będą nas czekać? Zanim bank rozpatrzy wniosek o kredyt, musi zostać oszacowana ogólna wartość nieruchomości i może się to wiązać z dodatkową opłatą. Oprócz tego będziemy musieli zapłacić również prowizję od udzielenia kredytu, która jest jednorazowa. Trzeba pamiętać, że możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego w walucie obcej jest w tej chwili dość mocno ograniczona. Kredyt walutowy dostępny jest tylko i wyłącznie dla osób zarabiających w innej walucie niż PLN.

4. Dofinansowanie
Co trzeba wiedzieć o dofinansowaniu na zakup mieszkania w ramach programu rządowego „Mieszkanie dla Młodych”? Pomoc mogą otrzymać osoby do 35 roku życia, małżeństwa lub single, którzy chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie. Osoby, które ukończyły 35 lat również mogą ubiegać się o kredyt, pod warunkiem, że mają co najmniej trójkę dzieci. Należy pamiętać, że w programie obowiązują limity dotyczące maksymalnej ceny za mkw., po których przekroczeniu nie można ubiegać się o wsparcie. W związku z tym, że wykorzystano już wszystkie środki z pierwszej puli dostępne na 2017 rok, klienci będą mogli kupować tylko mieszkania z dopłatą z puli na 2018 rok. Takie rozwiązanie jest szczególnie przydatne w przypadku rynku pierwotnego. Problem pojawi się, kiedy chcemy zakupić mieszkanie na rynku wtórnym lub kiedy sprzedający nie będzie chciał tak długo czekać. W takim przypadku najlepiej skorzystać z programu MDM po 1 styczna 2017 roku, kiedy zostanie odblokowana druga część puli przeznaczonej na 2017-ty rok (dodatkowe 373 mln PLN). 

5. Rynek wtórny, czy pierwotny?
Zdarza się, że mieszkania, które kupujemy na rynku wtórnym mają ukryte wady. Aby uniknąć rozczarowania, warto sprawdzić stan prawny nieruchomości. Można skorzystać z elektronicznego dostępu do ksiąg wieczystych i zweryfikować, czy sprzedający faktycznie jest właścicielem mieszkania (i czy nie jest ono obciążone kredytem, zajęciem komorniczym czy zajęciem egzekucyjnym przez US lub ZUS). Warto pamiętać, że przy podpisaniu aktu kupna-sprzedaży musi  być obecny notariusz, inaczej umowa nie jest ważna w świetle prawa. Jeśli natomiast rozważamy zakup mieszkania na rynku pierwotnym, najpierw powinniśmy sprawdzić wiarygodność dewelopera. Dobrze zapoznać się również z warunkami umowy. Oprócz ceny nieruchomości  i terminu przekazania lokalu w umowie powinny znaleźć się: opłata rezerwacyjna, termin zapłaty kolejnych transz, skutki ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji, warunki rozliczenia (jeśli mieszkanie okaże się niezgodne z projektem), a także konsekwencje wycofania się z zawartej umowy. Jeśli kupujemy mieszkanie na kredyt, po wybudowaniu inwestycji, musimy również pamiętać o podpisaniu umowy przedwstępnej. Będzie to gwarancja, że deweloper nie sprzeda mieszkania komuś innemu, zanim zdążymy skompletować potrzebne dokumenty. Brak takiej umowy oznacza również brak kredytu.

6.Z pośrednikiem nieruchomości, czy samodzielnie?
Kupując nieruchomość można polegać na własnej wiedzy lub skorzystać z usług pośrednika. Dziś, większość ofert sprzedaży mieszkań pochodzi z biur nieruchomości. Pośrednik pomoże nam w znalezieniu i kupnie mieszkania oraz przeprowadzi klienta przez szereg formalności. Jeśli zdecydujemy się na taką współpracę musimy przygotować się na większe koszty. Pośrednik świadczy usługi na mocy umowy o pośrednictwie w kupnie nieruchomości i pobiera wynagrodzenie, które najczęściej zależy od wartości mieszkania (zwykle jest to ok. 1,5 – 3 proc. + VAT).

7. Wynajem, czy kupno? Porównanie kosztów
Jeśli wynajmujemy lokum, średnie roczne wydatki (jednorazowa kaucja, czynsz, media, woda, gaz, prąd, eksploatacja mieszkania itd.) na przykład w Warszawie to około 16,5 tys. złotych. Z kolei koszty związane z kupnem mieszkania na własność można podzielić na: wynagrodzenie pośrednika, jeżeli występuje (najczęściej wynosi od ok. 1,5 proc. do 3 proc.), podatek od czynności cywilnoprawnych
– 2 proc. od wysokości transakcji (dotyczy tylko rynku wtórnego), opłaty notarialne: taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy kupna - sprzedaży nieruchomości, wypis aktu notarialnego - opłaty sądowe: założenie księgi wieczystej – 60 zł, opłata wystąpi, jeżeli nieruchomość nie posiada jeszcze księgi wieczystej, wpis własności do księgi wieczystej – 200 zł, ustanowienie hipoteki na rzecz banku – korzystając z kredytu musimy doliczyć opłatę ok. 200 zł za wpis banku do hipoteki a także podatek PCC od wpisu do hipoteki – 19 zł. Należy również pamiętać o  kosztach dodatkowych takich jak koszty remontu / urządzenia mieszkania. Kolejnym obciążeniem będą koszty około-kredytowe, czyli: prowizja banku za udzielenie kredytu hipotecznego, która wynosi średnio 1-2,5 proc., wycena nieruchomości – najczęściej trzeba za nią zapłacić ok. 200 do 800 zł, inspekcja nieruchomości – opłata podobnie jak w przypadku wyceny, ubezpieczenie niskiego wkładu, ubezpieczenie kredytu na czas wpisu do hipoteki, które może wystąpić jako stała opłata bądź jako podwyższona marża banku (najczęściej ok. 1 proc.), oraz ubezpieczenie nieruchomości – około 0,1 proc. od kwoty kredytu (wysokość składki ubezpieczenia uzależniona jest od kwoty kredytu, zakresu ubezpieczenia, oferty towarzystwa ubezpieczeniowego). Należy również pamiętać o ratach kapitałowych i naliczanych odsetkach.

8. Ubezpieczenie mieszkania
Kradzież, pożar, zalanie mieszkania lub inne sytuacje losowe. Według statystyk Straży Pożarnej w samym tylko 2015 roku zniszczeniom w wyniku pożarów uległo blisko 30 tys. domów i mieszkań. W tym samym roku zanotowano aż 94 680 kradzieży z włamaniem. W ramach polisy możemy ubezpieczyć sprzęty znajdujące się w mieszkaniu m.in.: meble, sprzęt AGD i audio-video, sprzęt elektroniczny, przedmioty osobistego użytku (takie jak obuwie, książki, naczynia itp.), szyby, przedmioty szklane, drzwi, okna, glazurę, tynki, instalacje, zabudowę kuchenną itd. - Ubezpieczenie gwarantuje ochronę przed skutkami: nieprzewidzianych zdarzeń losowych, które obejmują 21 zjawisk, między innymi takich jak: powódź, pożar, uderzenie pioruna, huragan, grad, szkody elektryczne, a także kradzież z włamaniem, rozbój oraz dewastację. Warto pamiętać, że ubezpieczyciel zapewnia również pomoc specjalistów (np. hydraulika, ślusarza, stolarza) w ramach ubezpieczenia Assistance – podkreśla Anna Materny, Dyrektor Biura Ubezpieczeń Detalicznych Gothaer TU S.A. Jeśli kupujemy mieszkanie pod wynajem, warto zabezpieczyć zarówno najemcę, jak i wynajmującego. Osoba najmująca mieszkanie od kogoś powinna kupić ubezpieczenie OC w życiu prywatnym, a zakres ochrony powinien obejmować odpowiedzialność za szkody wynikające z tytułu najmu. Polisa ta daje gwarancję, że ubezpieczyciel zrekompensuje szkody, które wyrządził najemca w wynajmowanym mieszkaniu. Właściciel mieszkania również powinien zadbać o ubezpieczenie. Do jego obowiązków należy zadbanie o odpowiedni stan nieruchomości oraz sprawne działanie instalacji i urządzeń związanych z budynkiem (elektryczność, woda, gaz). Jeżeli wskutek zaniedbania tych obowiązków dojdzie do awarii instalacji wodno-kanalizacyjnej - za szkody w mieniu najemcy odpowie właściciel mieszkania. Z tego powodu powinien on wykupić odpowiednie ubezpieczenie OC, dzięki któremu koszty odszkodowania może ponieść ubezpieczyciel.

9.  Kiedy ubezpieczyciel nie wypłaci odszkodowania?
Zdarza się, że szkoda jest wynikiem naszego niedbalstwa. Przykład? Wychodząc z mieszkania nie zamknęliśmy okien, a podczas naszej nieobecności doszło do włamania z kradzieżą. W tym przypadku ubezpieczyciel nie ponosi odpowiedzialności. Jeśli zostawiliśmy otwarte lub uchylone okno w naszym domu, garażu lub budynku gospodarczym, ubezpieczyciel ma prawo odmówić wypłaty odszkodowania. – Zapewnienie minimalnego poziomu zabezpieczenia przed włamaniem i kradzieżą jest obowiązkiem każdego właściciela mieszkania, domu lub posesji. Towarzystwo ubezpieczeniowe musi mieć pełną wiedzę na temat rodzaju posiadanych przez klienta zabezpieczeń, a więc np. alarmu lub drzwi, okien czy rolet antywłamaniowych. Wszystkie zabezpieczenia muszą być sprawne, okna i drzwi zamknięte, a alarm aktywny w momencie włamania, co określa tzw. minimalny poziom zabezpieczenia mienia. Niestety, nawet najlepsze ubezpieczenie nie pomoże, jeśli to my sami umożliwiliśmy osobom trzecim wejście do naszego mieszkania – podkreśla Anna Materny z Gothaer. – Warto pamiętać, by zabezpieczyć dom w taki sposób, aby nie można było dostać się do środka bez użycia siły lub narzędzi. Okna i drzwi muszą być odpowiednio umocowane i zamknięte, co oznacza, że okno np. nie może zostać niedomknięte. Niektóre towarzystwa ubezpieczeniowe określają w jaki sposób zabezpieczyć okna np. kratami, żaluzjami antywłamaniowymi bądź okiennicami. W drzwiach zewnętrznych do budynku mieszkalnego powinno się używać np. dwóch zamków wielozastawkowych a do budynku gospodarczego np jednej kłódki wielozastawkowej oraz pamiętać o okresowych przeglądach technicznych – dodaje Anna Materny z Gothaer.

* Raport: Rynek mieszkaniowy w Polsce IV kwartał 2015 przygotowany przez Reas
**Raport: Rynek mieszkaniowy w Polsce II kwartał 2016 przygotowany przez Reas.